Bất động sản TP.HCM và vùng phụ cận: sức mua đất nền còn thấp

Báo cáo thị trường quý II/2026 cho thấy bức tranh bất động sản TP.HCM và vùng phụ cận vẫn còn nhiều điểm cần thận trọng, đặc biệt ở phân khúc đất nền. Dù nguồn cung tăng, sức mua thực tế lại chưa theo kịp, phản ánh tâm lý dè dặt của cả nhà đầu tư lẫn người mua ở thực. Ở phân khúc căn hộ, nguồn cung sơ cấp trong quý đạt khoảng 19.278 căn, giảm nhẹ so với cùng kỳ năm trước. Sự sụt giảm này một phần đến từ việc nhiều chủ đầu tư chủ động điều tiết tiến độ mở bán để chờ tín hiệu thị trường rõ ràng hơn, tránh tình trạng tồn kho khi thanh khoản chưa thực sự bứt phá. Trái lại, phân khúc đất nền lại ghi nhận nguồn cung tăng khoảng 8% so với cùng kỳ. Tuy nhiên, lượng cung tăng không đi kèm với sức mua tương ứng. Đất nền vốn là kênh ưa thích của nhà đầu tư trong các chu kỳ sốt nóng, nhưng ở giai đoạn hiện tại, dòng tiền đầu cơ đã rút bớt, khiến giao dịch trầm lắng và mặt bằng giá khó tăng mạnh. Nguyên nhân của sự thận trọng đến từ nhiều phía. Thứ nhất, mặt bằng giá đất nền tại nhiều khu vực vùng ven đã bị đẩy lên cao trong các đợt sốt trước, khiến dư địa lợi nhuận thu hẹp. Thứ hai, nhà đầu tư ngày càng ưu tiên các tài sản tạo dòng tiền như căn hộ cho thuê hoặc nhà phố kinh doanh, thay vì đất nền để không. Thứ ba, các quy định pháp lý về phân lô, tách thửa được siết chặt hơn, làm giảm sức hấp dẫn của hoạt động đầu tư đất nền quy mô nhỏ. Với người mua ở thực, diễn biến này lại mang ý nghĩa tích cực. Khi sức mua đầu cơ giảm, giá đất nền và nhà phố tại nhiều khu vực trở nên hợp lý hơn, tạo cơ hội cho những người có nhu cầu thật sở hữu bất động sản mà không phải cạnh tranh với dòng tiền lướt sóng. Đây là thời điểm phù hợp để thương lượng và lựa chọn kỹ càng. Đối với nhà đầu tư dài hạn, các khu vực gắn với hạ tầng đang triển khai như Vành đai 3, các tuyến metro và cầu kết nối liên vùng vẫn là những tọa độ đáng chú ý. Tuy nhiên, việc chọn lọc pháp lý và tiềm năng phát triển thực tế của khu vực trở nên quan trọng hơn bao giờ hết, bởi không phải mọi lô đất vùng ven đều hưởng lợi như nhau từ hạ tầng. Nhìn chung, thị trường TP.HCM và vùng phụ cận đang trong trạng thái tích lũy, chờ đợi các động lực mới từ hạ tầng và chính sách. Sức mua đất nền thấp là biểu hiện của sự điều chỉnh cần thiết sau giai đoạn tăng nóng, giúp thị trường thiết lập một mặt bằng giá bền vững hơn. Người mua và nhà đầu tư nên tận dụng giai đoạn này để nghiên cứu kỹ, ưu tiên chất lượng pháp lý và giá trị sử dụng thật thay vì kỳ vọng tăng giá nhanh. Để tận dụng tốt giai đoạn này, người mua và nhà đầu tư nên xây dựng cho mình một bộ tiêu chí thẩm định rõ ràng trước khi xuống tiền. Bộ tiêu chí đó cần bao gồm: tính pháp lý của bất động sản (sổ đỏ, quy hoạch, tranh chấp), vị trí và khả năng kết nối hạ tầng, tiềm năng khai thác dòng tiền cho thuê, cũng như uy tín của bên bán hoặc chủ đầu tư. Khi thị trường ở trạng thái tích lũy, chính sự kiên nhẫn và kỷ luật trong thẩm định sẽ tạo ra lợi thế lớn nhất, giúp sở hữu được sản phẩm tốt với mức giá và rủi ro hợp lý. Nguồn tham khảo: CafeF — https://cafef.vn/bat-dong-san-tphcm-va-vung-phu-can-suc-mua-dat-nen-thap-188260711081955709.chn